О покупке недвижимости в Болгарии

Как выбирать риэлтера (агентство, частного маклера или застройщика)?

Вопрос первый: агентство по продаже недвижимости или фирма-застройщик?

При покупке новостройки многие рассуждают примерно так: «Надо покупать напрямую у застройщика – там цены ниже, обычно это крупные фирмы и они не обманывают». Полный бред. И вот почему. Во-первых, цены не ниже. Да, розничную цену устанавливает застройщик. Но эта цена для клиента одна, что у застройщика, что у агента. В нее уже включена комиссия агентства (обычно от 5 до 12% от стоимости). И застройщик ее для Вас не изменит. Вы для него – не клиент. Исключение, если Вы хотите купить сразу 10-15 квартир – тогда можно попробовать поторговаться, но и тогда лучше иметь под рукой специалиста, которому Вы дОроги хотя бы как клиент – по крайней мере, подстрахуетесь от всяких неожиданностей. От каких? Ну, например, самой распространенной ошибкой является покупка недвижимости на этапе строительства до получения т.н. Акта 15 – т.е. когда стоит «голая коробка» и нет даже коммуникаций. 

Очень велик риск, что «крупная солидная компания» окажется в какой-то момент без денег и просто не сможет достроить дом – кризис однако! А Вы, не будучи специалистом, заключили предварительный договор на покупку и парочку строчек прочли не очень внимательно или просто не смогли предсказать ситуацию… Вы ведь не болгарский адвокат, не так ли? В результате можно (совершенно законно, заметьте!) остаться и без квартиры и без денег. И такие случаи бывали. Нечасто, но бывали.

Так что, наш совет – идите в агентство, не пытайтесь сэкономить там, где сэкономить по определению нельзя…

При покупке «вторички» выбор несколько другой – об этом, в частности, ниже.

Существует достаточно много вариантов с точки зрения «к кому обратиться».

1. Частный маклер. Годится. НО! Только в том случае, если Вы с ним знакомы лично или Вам его рекомендовали люди, которым Вы доверяете. Достоинства понятны – Вы для него Клиент (с большой буквы), да еще от знакомых. Все бы хорошо, но проблемы с визами, билетами, гостиницами и пр. ложатся на Вас. Это не есть гут. Кроме того, маклер не будет с Вами заниматься после покупки, а поверьте на слово, нюансы есть и после покупки… Кстати, повторюсь еще раз – в цене Вы не выиграете ничего, а на расходах на поездки еще и можете потерять.

2. Крупная риэлтерская компания – резидент в России (Украине, Казахстане или Беларуси), которая продает недвижимость везде (типа, «по всему миру», «по всей Европе», «в Чехии, Болгарии, Черногории, Восточной Европе» и т.п.). Тоже годится. Если Вы готовы переплатить процентов 50-70 . Еще вопросы есть?

3. Очень маленькая семейная болгарская компания. Хороший вариант с точки зрения оптимизации затрат. И с визами могут помочь и с размещением. Есть, правда, одно НО. В общем случае – это лотерея, ведь по сути, это тот же частный маклер, только в «семейном» варианте. Со всеми вытекающими. Мониторинг застройщиков они обычно не ведут, соответственно, риск купить «вечный недострой» сохраняется, вторичку обычно стараются «вздуть», т.к. имеют в год не более 6-8 клиентов и надо повышать «отдачу» от каждого, часто даже на новостройки объявляют цены выше, чем у застройщика. Кроме того, далеко не всегда эти люди обладают необходимой квалификацией (с юридической точки зрения). А это уже опасно. Если Вы все же решите обратиться в такую компанию, постарайтесь промониторить цены на объекты, которые будете смотреть (в Инете можно найти ответ на любые вопросы ), если не найдете ответ, можете позвонить нам – постараемся Вам помочь (естественно, бесплатно!).

4. Очень крупные болгарские компании с солидными офисами в престижных местах. Тоже вариант. Был. Года три-четыре назад. Сейчас стиль работы очень напоминает тот, что и у наших «крупных». Совет тот же: перед тем как общаться мониторьте цены тщательно. И торгуйтесь. Не скажу, что все, но уже очень многие «крупные» рады нажиться на «братьях-славянах». И это так, к сожалению. Если же они Вам впаривают «эксклюзив от нашей фирмы» - бегите как черт от ладана – цена в полтора-два раза выше нормальной точно.

5. Наконец, самый приемлемый (с нашей точки зрения) вариант – болгарские фирмы специализирующиеся на продаже недвижимости только в Болгарии и имеющие представительства (иногда представителей без офиса) в тех странах, для граждан которых они предлагают свои услуги. Как правило, это небольшие по числу сотрудников фирмы (до 5-7 человек в каждой стране), но обеспечивающие весь комплекс услуг от покупки билетов до помощи в организации бизнеса и получении вида на жительство. С одной стороны Вы для них – Клиент, с другой стороны, такие компании уже имеют стабильный доход и не заинтересованы «вздувать» цены, так как работают с клиентом и после заключения сделки и не имеют раздутых штатов и пафосных офисов, требующих денег.

Подводя итого всему написанному, посоветуем Вам, как на наш взгляд следует выбирать агента (агентство или маклера)?

Первое. Забудьте про пафосные офисы – пафос обойдется Вам слишком дорого.

Второе. Постарайтесь максимально точно определиться со своими требованиями к объекту недвижимости, который хотите купить. Обязательно промониторьте цены в Интернете. Поговорите с теми, кто уже покупал. Здесь есть один нюанс. Этих людей надо слушать только с точки зрения организации поездки и затрат, которые они несут после покупки. Не пытайтесь у них узнать о местах, где они ничего не покупали. А то Вам и Банско назовут «помойкой» (город-«игрушка», где проводится даже этап Кубка мира по горнолыжному спорту, один из самых лучших горнолыжных курортов Болгарии) и Несебр «вонючим» и Софию «деревней».

Третье. Посмотрите объем предложений на сайте фирмы – чем их больше, тем лучше. Если фирма предлагает только недвижимость в комплексах – значит, она изначально ориентирована исключительно на иностранцев (болгары там не покупают), следовательно, будьте готовы к тому, что с Вас попытаются побольше «содрать». А лучше, держитесь подальше.

Четвертое. Не связывайтесь с компаниями, которые не обещают поддержку после сделки. Причем, это не зависит от размера компании. Даже небольшие фирмы вполне в состоянии обеспечить Вам все необходимые условия за разумные деньги. Без такой поддержки тоже можно, но, как правило, подход «сам с усам» обходится в конечном итоге значительно дороже (во всех смыслах!).

Пятое. Не покупайтесь на обещания бесплатного смотрового тура. Его Вам действительно могут обеспечить. Если Вы покупаете что-то вроде виллы на берегу тысяч за 150-200 евро. С меньших объемов риэлтеру в большинстве случаев просто невыгодно оплачивать Вам поездку – слишком мала норма прибыли. А обещания бесплатного тура – просто «замануха». Справедливости ради, некоторые компании компенсируют часть затрат по поездке (в случае покупки недвижимости), но это зависит от условий конкретной сделки. Мы тоже стараемся компенсировать клиентам часть затрат по поездке, но только в зависимости от условий, сложившихся в конкретный момент. В любом случае, если Вам обещают «100% бесплатный смотровой тур» - стоит подумать, а надо ли работать с компанией, которая начинает лукавить еще не познакомившись с Вами.

Вот, собственно, и все советы. Удачи! Если есть вопросы – звоните!

наверх

Как происходит процесс покупки квартиры (дома)?

Сколько времени занимает процесс покупки?

Давайте выучим сразу – за один день и, даже, за неделю квартиру (а, тем более дом с землей) Вы в Болгарии не купите. Никак.

Квартира. Реальный срок от Вашего приезда до сделки – не менее 2-3 недель (со всеми регистрациями обычно около месяца), до получения карты Булстата (нужна для оплаты налогов) – примерно 2-2,5 месяца, а до получения учетных записей в компаниях, поставляющих воду и электричество иногда проходит больше года (в том случае, если Вы покупаете новостройку, со «вторичкой» последнее несколько быстрее).

Дом. От приезда до сделки – не менее 2-х месяцев, карта Булстата – еще через 1,5, остальное так же.

Почему так долго? Все очень просто. Если Вы приезжаете в первый раз смотреть недвижимость, нормальный риэлтер покажет Вам не менее 10-12 вариантов объектов. Просто физически осмотреть их быстрее чем за 3-4 дня невозможно. После этого надо составить и подписать предварительный договор, в котором оговаривается, в том числе, порядок оплаты. Еще день. Так как сейчас оплата хотя бы части стоимости обязана проводиться через банк, Вам надо будет вернуться и перевести деньги, если, конечно, Вы не провезли с собой нелегально через границу 20-30 тысяч Евро :) . Это тоже требует времени. Кроме того, сделка назначается у нотариуса в определенный день (обычно через одну – три недели, в зависимости от загрузки нотариуса). Вот и считайте. Плюс сорок дней на получение карты Булстата. Ну, вода и электричество, это уже «по месту». А для покупки дома с землей прибавьте еще время на отрытие юр. лица в Болгарии – 2-3 недели. Вот так.

Так что, если Вам называют сроки значительно короче – разворачивайтесь и уходите немедленно. Вас просто обманывают.

Теперь по документам. После того, как Вы выбрали объект, составляется предварительный договор, в котором оговариваются все нюансы процесса приобретения недвижимости. Платится некоторая сумма, которая потом идет в счет стоимости покупаемого объекта (обычно от 1000 до 2000 Евро) и объект снимается с продажи. По болгарским законам, в суде имеет значение только то, что написано в договоре. И никак иначе. Например, если в предварительном договоре написано, что часть денег Вы передаете наличными, а реально Вы отправили их все через банк на расчетный счет покупателя, Вы рискуете остаться без квартиры! Вы нарушили договор. Так что читайте внимательно, а еще лучше - внимательно выбирайте агента, который Вам в этом поможет. Кроме того, запомните: предварительный договор не дает Вам никаких прав на недвижимость – это только договор о процессе покупки, а не сама покупка. Недвижимость станет Вашей только после сделки у нотариуса и регистрации в т.н. Агенции по вписывание – государственной регистрационной службы.

После подписания предварительного договора большинство клиентов просто дают доверенность на оформление сделки агентству (не дешево сидеть в чужой стране 2-3 месяца!). И это нормально. На этапе после предварительного договора какое-либо жульничество со стороны агента практически исключено – он просто отработает свое. Кроме того, нормальный агент свое вознаграждение получает только после оформления предварительного договора либо до совершения сделки от Вашего имени, либо сразу после совершения сделки, если Вы на ней решили присутствовать. Если Вас просят заплатить какие-то комиссии до заключения предварительного договора - это жулики однозначно.

Если Вы выбрали нормального агента, то Вам остается после подписания предварительного договора и оплаты первого взноса просто выполнить условия по оплате и через некоторое время получить готовые документы. Если агент Вам говорит, что не будет за Вас бегать по инстанциям после покупки – эээ… просто держитесь от него подальше.

В принципе, ничего не мешает Вам приехать самому на сделку, тем более что есть возможность сразу оформить двукратную визу. Некоторые так и делают. Тоже вариант.

Покупка дома (с землей) по сути, отличается тем, что необходимо предварительно зарегистрировать болгарское юр. лицо, а потом на него уже все оформить. Тут, правда, всплывают некоторые нюансы с порядком оплаты и отчетностью вновь созданной фирмы, но нормальное агентство эти «подводные камни» знает и поможет их обойти. Если у Вас есть вопросы по этому поводу – звоните, постараемся помочь.

наверх

Какие дополнительные затраты возникают при покупке недвижимости в Болгарии сверх цены, указанной в оферте на продажу?

На самом деле, все зависит от того, как считать и каким способом Вы покупаете объект.

Если Вы планируете быть единственным собственником и сами приезжаете в Болгарию, выбираете объект среднего ценового диапазона (50-60 тыс. евро), потом оставляете нам доверенность на совершение сделки, то расходы не превысят 3% от стоимости приобретаемой недвижимости. Если собственников несколько, все зависит от того, приезжают ли они, где оформляют необходимые доверенности и декларации и т.п. В самом «неудачном» случае затраты могут составить до 7% стоимости объекта. Плюс дорога и проживание в Болгарии. Кроме всего прочего доля дополнительных затрат зависит от цены самого объекта – если это студия ценой 10000 евро, доля этих затрат, естественно будет выше, чем при покупке виллы за 150000 евро, особенно с учетом затрат на дорогу и проживание. Расчет в любом случае индивидуален, можно сделать его заранее достаточно точно. Надо только определиться с выбором объекта.

наверх

Можно ли покупать недвижимость в Болгарии на этапе строительства?

В общем случае – можно, конечно. Всегда существует отличная от нуля вероятность, что застройщик сможет вовремя закончить объект :). Все же мы не рекомендуем покупать недвижимость на этапе строительства. Почему? По одной простой причине. Кто бы Вам не рассказывал, какой хороший застройщик Вам попался, как бы солидно не выглядел его офис, риск недостроя еще никто не отменял. У застройщика могут возникнуть проблемы с банком, который его кредитует, окажется недостаточно оборотных средств, подведут поставщики и смежники – да мало ли чего! В результате Вы окажетесь в ситуации, когда желанную недвижимость будете ждать не один год, если вообще дождетесь, конечно. Оно Вам надо? На наш взгляд, лучше заплатить на 10-20% выше, но быть уверенным, что желанная недвижимость будет Вашей.

А общий совет будет такой: лучше с недостроем не связываться, но, если уж Вы решили купить что-либо на этапе строительства, покупайте на стадии, когда дом практически готов и нет только разрешения на эксплуатацию (т.е. когда есть т.н. Акт 15).

Мы знаем многих застройщиков в Болгарии и, если у Вас возникают сомнения по поводу выбранного Вами объекта, звоните – не стесняйтесь, мы постараемся предоставить Вам полную информацию по объекту, который Вы хотите купить и по застройщику, который его продает.

наверх

Что нужно от Вас для покупки?

Вообще говоря, нужен только паспорт, чтобы удостовериться, что Вы не робот :). И еще – деньги :)))). А если серьезно, все зависит от того, как Вы планируете использовать покупаемое жилье. Если планируются периодические и не очень частые «заезды», то имеет смысл оформить счета в банке в левах и в евро, и организовать оплату коммунальных платежей через банк. Некоторые даже кладут крупный депозит (в левах), а за счет процентов, получаемых с этого депозита, автоматически оплачивают коммунальные и прочие платежи. Правда, с открытием счетов, чисто теоретически, у Вас возникают некоторые обязательства перед налоговыми службами в Вашей родной стране. Но этот вопрос требует отдельных пояснений, которые в рамках этой статьи мы дать просто не можем. Кроме того, существуют и индивидуальные особенности у каждого покупателя, которые надо учитывать. Одним словом все «тонкие нюансы», связанные с взаимоотношениями с налоговыми органами в родной стране, мы можем рассказать только при личной встрече.

наверх

Какие документы оформляются в процессе совершения сделки?

Все начинается с предварительного договора, в котором оговаривается весь процесс покупки недвижимости. В зависимости от содержания предварительного договора может несколько меняться набор документов, которые Вы получите в результате. В общем случае, у Вас будет в результате т.н. «нотариальный акт», зарегистрированный в Агенции по вписыванию – основной документ, удостоверяющий Ваше право на купленную в Болгарии недвижимость (выглядит как-то несолидно, правда – обычная бумажка с кучей текста и синими печатями :)). Кроме него, Вы получите бумагу о присвоении Вам номера Булстата, а чуть попозже и пластиковую карточку. Ээээ… в общем случае всё.

наверх

Какие дополнительные права и обязанности получает иностранец - владелец недвижимости в Болгарии?

Как ни странно, покупая недвижимость в Болгарии, кроме обязанностей Вы приобретаете и некоторые весьма «полезные в хозяйстве» права. Например, Вы имеете право на получение длительных многократных виз для въезда на территорию Болгарии для Вас, Вашего супруга (супруги) и Ваших детей в возрасте до 21 года. Как правило, первый раз визы даются на один год и на 90 дней пребывания в стране. Через год, если Вы часто ездили, возможно получение и трехлетней визы с правом пребывания на территории Болгарии 180 дней в году (точнее по 90 дней каждые полгода). Если в процессе покупки Вы открыли фирму, то на нее имеете право купить автомобиль и мобильный телефон, причем есть такие тарифы мобильной связи, по которым можно звонить, например, в Москву, Киев или Минск бесплатно (точнее, в пределах очень небольшой абонентской платы).

Обязанности, которые Вам добавятся, в общем стандартные – надо оплачивать коммунальные платежи и налоги.

В случае открытия счета в банке на территории Болгарии (а, как показывает опыт, без этого – никак), у Вас возникают некоторые обязательства перед налоговыми службами в Вашей стране – но это предмет отдельного разговора.

наверх

Где, как и какие платить налоги?

Налог на недвижимость платится в муниципалитете (т.н. «община» - читается по-русски «обштина»- ударение на последний слог) того города или поселка, где Вы купили недвижимость. Налог на недвижимость в Болгарии очень небольшой – за квартиру общей площадью 60-70 кв.м. он составит около 100 лева (чуть больше 50 евро) в год. Оплатить его лучше всего в первом квартале текущего года, за это Вам еще и скидка будет 5%. Можно и позже – пени мизерные. Но оплатить надо – без бумажки об оплате налога визу не дадут. Коммунальные расходы можно оплачивать десятком разных способов – через банк, в специальных кассах, заключив договор на безналичную оплату со счета и т.п.

наверх

Во что обходится содержание купленной недвижимости?

В общем случае расходы на содержание недвижимости в Болгарии очень невелики, по сравнению, например, с крупными российскими городами. Налог на квартиру средних размеров составляет около 100 лева (50 евро) в год. Коммунальные платежи платятся только если кто-то живет в квартире и потребляет электричество и воду. В этом случае в зимние месяцы – декабрь, январь и февраль - для такой квартиры затраты не превысят 100-120 лева (50-60 евро) в месяц. Летом – в среднем вдвое меньше. Если квартира находится в обычном жилом доме – это все. Правда, обычно жильцы дома еще скидываются на дворника, уборщицу и прочие «мелкие радости» – это примерно 15-30 лева (7-10 евро) в месяц. Если Вы купили апартамент в комплексе, администрация комплекса сдерет с Вас за обслуживание (бассейн, газончики и прочие красоты ) от 300 до 1000 евро в год. Вот так. Более точно можно сказать, только зная, что Вы собираетесь покупать и, главное, где.

По содержанию земельного участка с домом – лучше определяться на месте, заранее получится очень уж приблизительно, не хотелось бы тыкать пальцем в небо и вводить Вас в заблуждение.

наверх

Как купить машину?

Как купить телефон?

Как подключить интернет?

Иностранец в Болгарии как физическое лицо не может купить себе ни автомобиль, на телефон, ни доступ в Интернет. Но это не значит, что нельзя зарегистрировать фирму, где Вы – единственный владелец и уже на это юридическое лицо купить все выше перечисленное. Регистрация фирмы занимает от 2 до 3 недель, стоит от 500 до 1000 евро. Ежегодное обслуживание обходится в среднем не более 200 евро. Вроде бы все просто, но при владении фирмой есть довольно много нюансов, связанных с отчетностью, налогами, порядком платежей и т.п. которые в рамках F.A.Q. просто невозможно описать. Подробнее, к сожалению, мы сможем Вас проконсультировать только при личной встрече. Так что, если встанет необходимость регистрировать фирму – звоните, зарегистрируем, проконсультируем, чем можем – поможем.

Налог на машину среднего класса (В, В+ или С по европейской классификации) составляет около 350 лева в год. Техосмотр для новой машины дается на три года, страхование гражданской ответственности производится каждый год – стоит примерно 170-200 лева. Тарифы на КАСКО в разы меньше, чем, например, в России.

Контракты на мобильный телефон и мобильный интернет заключаются обычно на два года с фиксированной ежемесячной платой от 10 до 50 лева в месяц, стационарный интернет дешевле – от 5 лева в месяц. Связь есть везде и очень хорошая. «Большая тройка» болгарских операторов – М-тел, Глобул и Вивател реально конкурируют между собой, что делает цены вполне демократичными, а связь качественной.

наверх

Поиск недвижимости

Тип
Апартаменты (квартиры) Дома Земельные участки Коммерческая недвижимость  

Местоположение
Недвижимость на море Недвижимость в горах Другие районы Болгарии

Цена
до  EUR

Расширенный поиск

Задать вопрос

Имя:

Email:

Сообщение:

Код